江西高院：同一财产房屋和土地分别抵押，按抵押登记顺序清偿，执行法院明知抵押即使未提交分配申请，优先受偿权不丧失

提示：同一财产房屋和土地分别抵押，按抵押登记顺序清偿，执行法院明知抵押即使未提交分配申请，优先受偿权不丧失

作者：鲜文

来源：执行复议与执行异议之诉（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

同一财产房屋和土地分别抵押，按抵押登记顺序清偿，执行法院明知抵押即使未提交分配申请，优先受偿权不丧失

实务要点

第一、本案较为复杂，被执行人是法人，同一被执行财产以土地和房屋分别向不同债权人抵押且均登记，还存在工程价款优先受偿权，拍卖款如何确定清偿顺序的问题。被执行人是法人的，普通债权通常按照查封顺序清偿，依据是《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第五百一十六条规定，当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。本案中不存在普通债权，而是存在数个优先受偿的债权，本案仅涉及上述法条中“清偿优先受偿的债权”争议。

第二、我们注意到，房屋和土地分别抵押不同的债权人，形成房地分离抵押。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案首先以房地一体抵押为基本原则，仅抵押房屋的，土地一并抵押，确定抵押物的范围。进而考察抵押设立的登记先后顺序，为数个抵押权之间的清偿顺序打下基础。以上是房地登记为同一人，房地分离抵押不同债权人的清偿规则。当房地分别登记为不同主体，即房屋所有权和土地使用权分别登记不同主体，此时，执行处置中是一并处置还是分离处置，参见案例最高法院：拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物登记不同主体为分离状态，根据财产实际状态单独拍卖土地使用权予以支持。

第三、同一财产数个抵押权有效存在且分别形成裁判文书，取得执行依据。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定试行》第88条规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。依据《物权法》第一百九十九条第（一）项规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。因此，本案的清偿基本原则是按照抵押登记的先后顺序清偿。当同一财产设立多个抵押权，执行中如何分配，参见案例江苏高院：登记部门工作人员违法行为注销抵押权，抵押权人持有涉案房屋抵押他项权证书，抵押权不因违法注销行为而消灭。

第四、我们注意到，执行法院明知债权人抵押登记，优先受偿的债权人没有向执行法院提交分配申请，是否意味着优先受偿权丧失。《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第五百零八条第二款规定，对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。立法意图上，对该条文的性质理解，优先受偿申请参与分配仅是提示规定，并非失权规定，江西高院评价“吉安中院在明知深圳茂商会公司对本案涉及的5号、6号厂房享有抵押权且已向该公司送达该厂房评估报告的情形下，仅以其未书面申请参与分配、主张优先受偿权为由直接推定该公司已放弃优先受偿权，缺乏事实和法律依据。”另外，江苏高院在（2016）苏执监398号中评价该条文“司法解释规定申请人提交参与分配申请的本意是让执行法院知悉有该笔债权”。参见案例江苏高院：被执行人是个人，对被执行人的房产流拍后以物抵债裁定首封债权人，其他债权人要求执行分配的，应当予以支持。

第五、本案是撤销案件，在说理上较为详细，能清晰看到裁判者的思维逻辑：清偿顺序→数个抵押→登记时间先后清偿→同一财产分别抵押→房地一体抵押原则→确定抵押范围→查证登记抵押时间→未提交分配申请不失权（告诉下级法院为什么撤）→确定清偿顺序。

文章来源：《江西建材》 网址: http://www.jxjcbjb.cn/zonghexinwen/2021/0328/1021.html